Javier González de Durana

Acaba de decidirse que, a partir del 1 de enero de 2019, el arquitecto Juan Carlos Sinde sea el director de la Comisión Gestora de Zorrotzaurre en sustitución de Pablo Otaola, ingeniero de caminos, quien la ha venido dirigiendo desde el 2004. Me parece una  buena noticia que Sinde sea el continuador del trabajo realizado por Otaola. Ambos han colaborado en esa Comisión casi desde sus inicios y también lo hicieron en su día durante el largo periodo inicial (1993-2001) de Bilbao Ría 2000; por tanto, Sinde es el técnico idóneo para que la marcha de los trabajos mantenga en adelante una línea de coherencia con lo ejecutado hasta el presente: conoce la realidad de la isla, incluidos los pequeños detalles, forma parte del equipo y posee la capacidad para enfrentarse a los problemas que existen y a los que vendrán, resolviéndolos con la buena mano que esa oficina ha demostrado tener.

No creo que la sustitución de un ingeniero de caminos por un arquitecto tenga que ver con la suposición de que lo ingenieril más visible (la apertura del canal) ya está hecho y ahora toca el turno de urbanistas y arquitectos. No, los ingenieros van a seguir siendo muy necesarios en la antigua península, pues faltan puentes, viales y, sobre todo, protección frente a las aguas de la ría. La sustitución, por tanto, no tiene que ver con perfiles profesionales y nuevos retos, sino con líneas de trabajo establecidas y su continuidad.

En todo caso, hablando de Zorrotzaurre, sorprende mucho el escaso debate ciudadano que esa operación urbanística genera, sobre todo a medida que se van conociendo aspectos concretos que modelarán esa zona de la ciudad, así como los agentes, públicos y privados, que actuarán en ella.

Siempre que los medios de comunicación informan sobre estas cuestiones urbanísticas y arquitectónicas lo hacen desde un punto de vista completamente acrítico, sin opinión propia que penetre en las estrategias de venta del producto ofrecidas por ruedas de prensa y dossieres institucionales o corporativos y, por tanto, lo hacen como inmejorable vía de propagación de las ideas e intenciones de los responsables urbanísticos o promotores inmobiliarios, con promesas de paraísos artificiales al borde de la ría con abundantes bienandanzas e fortunas. Unos responsables públicos que, a menudo, parecen estar situados más cerca de los objetivos económicos de empresas constructoras que del interés general, aunque, lógicamente, sea esto último lo que presentan como fundamental e indiscutible objetivo de sus actuaciones. Sí, claro, todas las maquetas son siempre preciosas, para eso se hacen, por supuesto, para que las encantadoras promesas a diez o quince años vista oculten los aspectos más mercantiles y privados actuales, los cuales no suelen quedar iluminados por las brillantes luces de primorosas representaciones a escala.

Siguiendo la línea marcada por operaciones como Garellano y Bolueta, donde las densidades edificatorias son muy elevadas, también aquí se ha optado por ese modelo de construcciones en altura y apretada cercanía, un modelo que no es el que históricamente ha definido a Bilbao. Ahora se ha decidido que debemos tener torres elevadas, formando agrupaciones en racimo, aunque esa no haya sido nuestra tradición. Para algunos políticos la tradición es valiosa cuando no estropea negocios o cuando por sí misma es un negocio ideológico.

Si la superficie total de la isla es de 838.781’25 m2 -de los que más de la mitad pertenecen a entidades públicas como Gobierno Vasco, Ayuntamiento de Bilbao y Autoridad Portuaria de Bilbao-, el área de la Punta Norte a partir de la calle que conectará dos puentes, uno hacia San Ignacio y otro hacia Zorroza, debe de tener unos 100.000 m2, de los que parte sustancial (4.500 m2), en el vértice mismo, estará destinada a ser un parque público. La página web de la Comisión  Gestora no dice cuál es la superficie exacta de ese área concreta como tampoco expone otras cuestiones importantes, siendo manifiestamente mejorable su valor clarificador al referirse a las Actuaciones Integradas, Unidades de Ejecución y Proyectos de Reparcelación de Unidades Integradas. Si esta web pretende ser transparente y aclaratoria para aquellas personas que no tienen tiempo ni ganas ni necesidad de acudir a los Boletines Oficiales para descubrir con exactitud a qué se refiere cuando menciona esto o aquello, debería ser más explícita en los detalles o facilitar enlaces a los documentos correspondientes y no limitarse a ofrecer una información ligera y muy por encima.

En ese vértice de la Punta Norte de Zorrotzaurre (aguas abajo, separada, simbólica y físicamente, del resto de la isla por la calle interpuentes) ya están adjudicadas tres parcelas que contendrán respectivamente 155 viviendas VPO, 230 viviendas VPT y 290 viviendas libres, esto es, un total de 675 viviendas repartidas en siete edificios en un ángulo de la isla que contendrá, al menos, otros seis edificios más (no me refiero a toda la Punta Norte, sino sólo a la parte situada entre la punta misma y la calle interpuentes). Si las 675 viviendas representan el 54% de las que habrá en esa zona concreta de la Punta Norte, esto nos lleva a la conclusión de que cuando se complete el 100% habrá 1.250 viviendas, más o menos. Lo cual supondrá una cifra de alrededor de 125 viviendas por hectárea. Una densidad muy elevada, sin duda. ¿Es necesaria? ¿No es posible otro modelo?

Lógicamente, las promotoras inmobiliarias están bastante contentas con la situación que se les plantea. Basta con leer las declaraciones que hacen. Pero ¿qué es lo que está sucediendo? En pocas palabras y apuntando a lo central, se trata de esto: las instituciones públicas, propietarias en origen de gran parte de tales terrenos, les atribuyen a los que les pertenecen unas densidades edificatorias muy altas antes de ponerlos en subasta a un precio asimismo muy elevado, terrenos que venden rápidamente porque las promotoras ven la posibilidad de realizar unas operaciones de gran rentabilidad en ellos. De tal calibre debe de ser el negocio que, aunque salen a subasta en precios muy elevados, se rematan a precios mucho más altos aún; un par de ejemplos: un terreno en Garellano, que salió por 30 millones, se adjudicó en 50; ahora otro terreno en San Ignacio sale por 6’3 millones y ya hay una empresa que ofrece más de 9… y eso que tiene todas las limitaciones impuestas a las VPO. Como dice uno de los promotores más importantes de nuestro entorno acerca de otra empresa de su competencia: “No se cómo hacen los números, excede a mi capacidad de comprensión. Y alguien acabará pagando ese exceso de precio. Pero en el Ayuntamiento estarán encantados”. Naturalmente, encantadísimos, pero no menos que las empresas inmobiliarias, aunque algunas de ellas mismas estén alucinando.

Si las densidades edificatorias fueran más bajas, ¿se venderían tan rápidamente esos terrenos y a tan buen precio? Evidentemente, no. Si nos fijamos en las densidades edificatorias atribuidas a la isla de Zorrotzaurre comprobaremos que las más altas se encuentran en las Puntas Norte y Sur, justamente las que, al parecer, contienen terrenos que en su mayoría han sido o aún son de propiedad pública. El actual baile de permutas y de compras a propietarios de suelo desinteresados en participar en la reordenación de la isla refuerza esta situación. No importa que el Ayuntamiento sea el propietario de sólo el 18% del suelo isleño; hay otros propietarios públicos a los que el Ayuntamiento quiere -y le interesa- tener contentos. La zona central de la isla, en su mayor parte de propiedad privada, tiene las densidades más bajas, ¿o no? Que nadie piense en casualidades. Si no es así, hágase público un mapa que relacione densidades edificatorias atribuidas a los suelos con las propiedades públicas y privadas de estos. Transparencia.

La cuestión, una vez más, es si hacen falta tantas viviendas cuando la población está descendiendo y descenderá aún más en el futuro. Un promotor inmobiliario asegura que todo lo que se construye se vende, lo que según él prueba que existe demanda por parte de los jóvenes que se independizan. Eso afirma. Ya. Lo que me temo es que los compradores de esas viviendas libres que se venden no son precisamente los jóvenes, sino grupos de inversión que después ponen sus pisos en alquileres que los jóvenes no pueden pagar o sí pueden con enorme sacrificio. Si el precio de los terrenos es tan elevado, de entrada, el costo final de cada vivienda resultará de una magnitud que necesariamente deberá repercutirse en el precio de venta. ¡Como para que lo compren los jóvenes! Si a ello se suma que el subsuelo de la isla es en gran parte una acumulación de limos y fangos, y que esto obligará a pilotar hasta los 30 metros de profundidad para encontrar roca firme…, pues más encarecimiento.

Seguiremos reflexionando sobre Zorrotzaurre en futuros post aquí. Mientras tanto, muchísima suerte para Juan Carlos Sinde.