Viviendas en la isla de Zorrotzaurre.

Acaba de decidirse que, a partir del 1 de enero de 2019, el arquitecto Juan Carlos Sinde sea el director de la Comisión Gestora de Zorrotzaurre en sustitución de Pablo Otaola, ingeniero de caminos, quien la ha venido dirigiendo desde el 2004. Me parece una  buena noticia que Sinde sea el continuador del trabajo realizado por Otaola. Ambos han colaborado en esa Comisión casi desde sus inicios y también lo hicieron en su día durante el largo periodo inicial (1993-2001) de Bilbao Ría 2000; por tanto, Sinde es el técnico idóneo para que la marcha de los trabajos mantenga en adelante una línea de coherencia con lo ejecutado hasta el presente: conoce la realidad de la isla, incluidos los pequeños detalles, forma parte del equipo y posee la capacidad para enfrentarse a los problemas que existen y a los que vendrán, resolviéndolos con la buena mano que esa oficina ha demostrado tener.

No creo que la sustitución de un ingeniero de caminos por un arquitecto tenga que ver con la suposición de que lo ingenieril más visible (la apertura del canal) ya está hecho y ahora toca el turno de urbanistas y arquitectos. No, los ingenieros van a seguir siendo muy necesarios en la antigua península, pues faltan puentes, viales y, sobre todo, protección frente a las aguas de la ría. La sustitución, por tanto, no tiene que ver con perfiles profesionales y nuevos retos, sino con líneas de trabajo establecidas y su continuidad.

En todo caso, hablando de Zorrotzaurre, sorprende mucho el escaso debate ciudadano que esa operación urbanística genera, sobre todo a medida que se van conociendo aspectos concretos que modelarán esa zona de la ciudad, así como los agentes, públicos y privados, que actuarán en ella.

Siempre que los medios de comunicación informan sobre estas cuestiones urbanísticas y arquitectónicas lo hacen desde un punto de vista completamente acrítico, sin opinión propia que penetre en las estrategias de venta del producto ofrecidas por ruedas de prensa y dossieres institucionales o corporativos y, por tanto, lo hacen como inmejorable vía de propagación de las ideas e intenciones de los responsables urbanísticos o promotores inmobiliarios, con promesas de paraísos artificiales al borde de la ría con abundantes bienandanzas e fortunas. Unos responsables públicos que, a menudo, parecen estar situados más cerca de los objetivos económicos de empresas constructoras que del interés general, aunque, lógicamente, sea esto último lo que presentan como fundamental e indiscutible objetivo de sus actuaciones. Sí, claro, todas las maquetas son siempre preciosas, para eso se hacen, por supuesto, para que las encantadoras promesas a diez o quince años vista oculten los aspectos más mercantiles y privados actuales, los cuales no suelen quedar iluminados por las brillantes luces de primorosas representaciones a escala.

isla iluminada
Primorosa maqueta con iluminación interior.

Siguiendo la línea marcada por operaciones como Garellano y Bolueta, donde las densidades edificatorias son muy elevadas, también aquí se ha optado por ese modelo de construcciones en altura y apretada cercanía, un modelo que no es el que históricamente ha definido a Bilbao. Ahora se ha decidido que debemos tener torres elevadas, formando agrupaciones en racimo, aunque esa no haya sido nuestra tradición. Para algunos políticos la tradición es valiosa cuando no estropea negocios o cuando por sí misma es un negocio ideológico.

Si la superficie total de la isla es de 838.781’25 m2 -de los que más de la mitad pertenecen a entidades públicas como Gobierno Vasco, Ayuntamiento de Bilbao y Autoridad Portuaria de Bilbao-, el área de la Punta Norte a partir de la calle que conectará dos puentes, uno hacia San Ignacio y otro hacia Zorroza, debe de tener unos 100.000 m2, de los que parte sustancial (4.500 m2), en el vértice mismo, estará destinada a ser un parque público. La página web de la Comisión  Gestora no dice cuál es la superficie exacta de ese área concreta como tampoco expone otras cuestiones importantes, siendo manifiestamente mejorable su valor clarificador al referirse a las Actuaciones Integradas, Unidades de Ejecución y Proyectos de Reparcelación de Unidades Integradas. Si esta web pretende ser transparente y aclaratoria para aquellas personas que no tienen tiempo ni ganas ni necesidad de acudir a los Boletines Oficiales para descubrir con exactitud a qué se refiere cuando menciona esto o aquello, debería ser más explícita en los detalles o facilitar enlaces a los documentos correspondientes y no limitarse a ofrecer una información ligera y muy por encima.

En ese vértice de la Punta Norte de Zorrotzaurre (aguas abajo, separada, simbólica y físicamente, del resto de la isla por la calle interpuentes) ya están adjudicadas tres parcelas que contendrán respectivamente 155 viviendas VPO, 230 viviendas VPT y 290 viviendas libres, esto es, un total de 675 viviendas repartidas en siete edificios en un ángulo de la isla que contendrá, al menos, otros seis edificios más (no me refiero a toda la Punta Norte, sino sólo a la parte situada entre la punta misma y la calle interpuentes). Si las 675 viviendas representan el 54% de las que habrá en esa zona concreta de la Punta Norte, esto nos lleva a la conclusión de que cuando se complete el 100% habrá 1.250 viviendas, más o menos. Lo cual supondrá una cifra de alrededor de 125 viviendas por hectárea. Una densidad muy elevada, sin duda. ¿Es necesaria? ¿No es posible otro modelo?

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Punta Norte a partir de la calle interpuentes.
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Isla de Zorrotzaurre vista con la Punta Norte en primer término.

Lógicamente, las promotoras inmobiliarias están bastante contentas con la situación que se les plantea. Basta con leer las declaraciones que hacen. Pero ¿qué es lo que está sucediendo? En pocas palabras y apuntando a lo central, se trata de esto: las instituciones públicas, propietarias en origen de gran parte de tales terrenos, les atribuyen a los que les pertenecen unas densidades edificatorias muy altas antes de ponerlos en subasta a un precio asimismo muy elevado, terrenos que venden rápidamente porque las promotoras ven la posibilidad de realizar unas operaciones de gran rentabilidad en ellos. De tal calibre debe de ser el negocio que, aunque salen a subasta en precios muy elevados, se rematan a precios mucho más altos aún; un par de ejemplos: un terreno en Garellano, que salió por 30 millones, se adjudicó en 50; ahora otro terreno en San Ignacio sale por 6’3 millones y ya hay una empresa que ofrece más de 9… y eso que tiene todas las limitaciones impuestas a las VPO. Como dice uno de los promotores más importantes de nuestro entorno acerca de otra empresa de su competencia: “No se cómo hacen los números, excede a mi capacidad de comprensión. Y alguien acabará pagando ese exceso de precio. Pero en el Ayuntamiento estarán encantados”. Naturalmente, encantadísimos, pero no menos que las empresas inmobiliarias, aunque algunas de ellas mismas estén alucinando.

Foto-Proyecto-reparcelación
La Unidad de Actuación número 1 abarca las Puntas Norte y Sur, así como la margen derecha del antiguo canal. Se hace evidente la concentración urbanística en los dos extremos de la isla, frente a la más baja densidad del centro.

imagen-convenio

Si las densidades edificatorias fueran más bajas, ¿se venderían tan rápidamente esos terrenos y a tan buen precio? Evidentemente, no. Si nos fijamos en las densidades edificatorias atribuidas a la isla de Zorrotzaurre comprobaremos que las más altas se encuentran en las Puntas Norte y Sur, justamente las que, al parecer, contienen terrenos que en su mayoría han sido o aún son de propiedad pública. El actual baile de permutas y de compras a propietarios de suelo desinteresados en participar en la reordenación de la isla refuerza esta situación. No importa que el Ayuntamiento sea el propietario de sólo el 18% del suelo isleño; hay otros propietarios públicos a los que el Ayuntamiento quiere -y le interesa- tener contentos. La zona central de la isla, en su mayor parte de propiedad privada, tiene las densidades más bajas, ¿o no? Que nadie piense en casualidades. Si no es así, hágase público un mapa que relacione densidades edificatorias atribuidas a los suelos con las propiedades públicas y privadas de estos. Transparencia.

La cuestión, una vez más, es si hacen falta tantas viviendas cuando la población está descendiendo y descenderá aún más en el futuro. Un promotor inmobiliario asegura que todo lo que se construye se vende, lo que según él prueba que existe demanda por parte de los jóvenes que se independizan. Eso afirma. Ya. Lo que me temo es que los compradores de esas viviendas libres que se venden no son precisamente los jóvenes, sino grupos de inversión que después ponen sus pisos en alquileres que los jóvenes no pueden pagar o sí pueden con enorme sacrificio. Si el precio de los terrenos es tan elevado, de entrada, el costo final de cada vivienda resultará de una magnitud que necesariamente deberá repercutirse en el precio de venta. ¡Como para que lo compren los jóvenes! Si a ello se suma que el subsuelo de la isla es en gran parte una acumulación de limos y fangos, y que esto obligará a pilotar hasta los 30 metros de profundidad para encontrar roca firme…, pues más encarecimiento.

Seguiremos reflexionando sobre Zorrotzaurre en futuros post aquí. Mientras tanto, muchísima suerte para Juan Carlos Sinde.

Foto-Plan-especial
San Ignacio, erigido en pleno franquismo autárquico, se presenta como un barrio ordenado y racionalista en comparación con la Punta Norte. Claro que algunos argumentarán que aquello fue fruto de un estado policíaco y de la servidumbre a la circulación rodada. ¡Ah, claro, como en Zorrotzaurre todo el mundo se moverá en bicicleta!

4 comentarios sobre “Viviendas en la isla de Zorrotzaurre.

  1. Hablando de densidades. Según la normativa vigente habria que plantar un arbol por cada vivienda edificada o por cada 100 m2 construidos de oficinas y a ZRRZ por fase 1 le corresponderían 3.205 arboles , pero como no entran ( no entran porque no se les hace sitio ) solo se van a plantar la mitad y la otra mitad se pondrían en Pikotamendi, monte Arraz, monte Avril….. Yo no le veo ni pies ni cabeza a estas decisiones. Hacen las leyes y luego no hay sitio y los ponen en otro lado. Y aqui Paz y despues Gloria. Entonces para que hacen las leyes ???

    https://www.deia.eus/2018/02/11/bizkaia/la-mitad-de-los-arboles-de-zorrotzaurre-se-plantaran-en-los-montes-cercanos?fbclid=IwAR1k_DjVnf0aPxh50EvYtlDCMXwLSYgvHc_qrhEfNp55nFaa6VIf7WioW-g

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    1. Gracias, Miguel. Esta parece ser una prueba -pequeña si se quiere, pero prueba- de que se están sobrepasando los propios límites que la Normativa vigente se auto-impone. Si está decidido por Norma que haya un árbol nuevo por cada vivienda nueva, habrá que calcular cuántas viviendas y árboles en conjunción caben en el terreno. No parece que sea jugar limpio el que se ocupe suelo para árboles con más viviendas y después argumentar que, como aquellos no caben, se plantan en los montes cercanos. Pues debería haberse calculado la proporcionalidad árboles/viviendas de antemano, digo yo. Muy ecologista no parece ese comportamiento. La normativa sí lo quiere ser, pero la actuación, no.

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  2. Con lo que no estoy de acuerdo y cada legislatura que pasa seguimos en la misma situación, es con la política de vivienda social de las instituciones. A mi entender es injusta, no se busca en absoluto hacer que las personas con una mayor dificultad a la hora de encontrar vivienda, puedan acceder a ella y crea agravios comparativos en el tiempo. Llevamos décadas demandando que la vivienda social sea exclusivamente de alquiler, pero parece ser que esa figura no es económicamente viable. Sin embargo, la vpo o la vivienda tasada sí parece serlo, además de políticamente rentable, con lo que seguiremos haciendo ese tipo de vivienda y ganando votos, que no paliando necesidades. Las personas que acceden a dichas viviendas no son seguramente las más necesitadas, porque de una u otra forma pueden acceder al crédito, y las personas que realmente necesitan una vivienda porque no tienen posibilidad de comprar, se quedan sin cubrir dicha necesidad. Todos sabemos, que con el tiempo, muchas de esas personas que han accedido a una vivienda social en propiedad, acaban pagándola en un tiempo inferior, al que no tuvo la suerte de acceder a una de ellas, y tuvo que acercarse a la vivienda libre, con lo que se crea un agravio comparativo, ya que esa persona dispone de una mayor disponibilidad de dinero para poder acceder a otro tipo de compras.No es la primera vez que tristemente se habla que en muchos de estos edificios, las plazas de garaje se llenan de coches de alta gama ( no generalizo, puesto que mucha gente que vive en estos pisos realmente sigue estando justa al llegar a fin de mes).Contrariamente, la persona que accedió a una vivienda libre, en muchos casos, se encuentra pagando el piso el resto de su vida. ¿No sería más justo que las condiciones de acceso a este tipo de vivienda se revisasen períodicamente y si estas personas afortunadamente mejoran en sus condiciones de trabajo, abandonasen esa vivienda y la cediesen a otra persona que realmente la necesitase? ¿No sería igualmente justo hacer una vpo de alquiler si es que realmente buscamos el acceso de los más necesitados a la vivienda?
    Al mismo tiempo, lo que se consigue edificando más y más vivienda nueva, es que los pisos en barrios más humildes no sean ocupados por jóvenes que buscan una primera vivienda , acaben con una población envejecida y terminen degradándose. ¿No sería más interesante rehabilitar en estos barrios la vivienda antigua para jóvenes, que además fuese en alquiler social y que la vivienda nueva fuese toda ella libre? ¿No sería aconsejable que la oferta de vivienda nueva fuese así menor y más acompasada a las necesidades reales, no destruyendo en poco tiempo el poco suelo que resta disponible?
    Al mismo tiempo, la mejor de las suertes para Juan Carlos Sinde.

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    1. Conozco bien uno de esos casos de agravio comparativo: titulada superior, con idiomas… , autónoma, va de trabajo temporal en trabajo temporal desde hace tiempo, motivo por el cual no puede acceder a un crédito para el que los bancos exigen que tenga un empleo estable y al menos tres años de continuidad en él, y sin este crédito tampoco puede acceder a uno de esos pisos, sean VPO o VPT y mucho menos a los libres. ¿Quién sí puede acceder? Aquel que tiene empleo fijo estable, claro, alguien que ofrezca garantías de que puede devolver un crédito, pero ¿es ésta una persona más necesitada que la que no tiene empleo fijo estable? Claramente no, más necesitada es esta otra. Por tanto, estas viviendas, del tipo que sean, ¿ayudan a los más necesitados, a los de condición social más humilde y situación económica más precaria muy a su pesar? No. ¿Dónde están las políticas municipales de vivienda de hace años con regímenes de alquiler para quienes podían pagarlo y no podían, por contra, comprar un piso? No existen apenas para la demanda que hay actualmente. Los organismos públicos no quieren tener viviendas sociales en propiedad porque exigen mantenimiento y una gestión que no siempre es fácil. Se han desentendido de cubrir esa labor social que sí atendieron durante la primera mitad del siglo XX. Incluso, las viviendas que poseían de aquella época las han vendido, se han desprendido de ellas, caso de Torre-Urizar. Por otra parte, desde un punto de vista social y económico a los organismos públicos les interesa tener bancarizada e hipotecada a la gente, maniatada durante décadas a un pago obligatorio, esto es, a un empleo que no puede perder, es decir, a una sumisión ordenada por aquellos a los que conviene que las cosas no se muevan mucho del estado en el que se encuentran.

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